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不動産競売の手続と解説(1)

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1 不動産競売の概要

競売手続の一般的なイメージは,多額の借金を抱えた債務者が,債権者への支払いが不可能となった際に,家を取られるというものかと思います。

この一般的なイメージが不動産競売そのものです。

 

債務者(借主)にお金を貸している債権者(貸主)の側から見てみると,債務者に貸したお金が返ってこない場合に,「何かお金に換えられるものがないか」と考え,その場合のお金に換えられるものが不動産である場合に,不動産競売の手続になるという関係になります。

 

いざお金が回収できないという事態になったときに,不動産を差し押さえて強制的に売買していくのが「 不動産強制競売 」であり,そうなったときに速やかに動けるようにあらかじめ不動産を担保にとっておき,債務者が支払いをしない場合に担保にとった不動産を強制的に売却するのが「 担保不動産競売 」です。

「担保をとる」=「 抵当権を設定する 」ということです。

住宅を購入した場合には,通常,銀行等から融資を受けることになります。
その際に,債権者である銀行が,債務者が住宅ローンの支払いを滞った場合に,最悪でも不動産から回収できるようにするために設定するのが「抵当権」です。

 

なお,競売不動産には,民法上の瑕疵担保責任の適用がありません。

瑕疵担保責任とは,不動産売買を例にとれば,中古建売住宅を購入してみたら売買取引時にはわからなかった建物の欠陥(瑕疵)が見つかったような場合に,売主が目的物の購入者である買主に対して,欠陥に相当するような損害賠償責任を負うことを言います。
競売不動産にこの規定の適用がないということは,競売不動産の買主がそのリスクを負うということです。
これが競売不動産を流通不動産よりも低価格で購入できる要因となっています。
ただし,価格が安くなるといっても,流通不動産の半額になるようなことはありません。7割~8割前後といわれています。

 

競売により不動産の購入を検討する場合には,その不動産が持つリスクをきちんと見極め,入札価格との兼ね合いでバランスがとれるかどうかを十分に検討すべきということになります。
後述するように,競売不動産についても,可能な限りでの情報の公開がされています。得られる情報をもとに,リスクを見極め,競売への参加をしましょう。

 

なお,競売に参加するのは不動産業者に限りません。
マイホーム利用を目的に競売に参加することも可能です。入札の方法に関しても,一般の方が幅広く参加できるように,工夫がされています。
現在では,競売不動産に対しても金融機関からの融資(住宅ローン)を受けることができます。

 

> 「 2 競売情報収集の方法 」へ続く